Missvisande i Uppdrag Granskning om hyrorna i Husby

I Uppdrag Granskning (UG) den 10 november granskas hyresmarknaden i miljonprogramsområdet Husby i Järvaområdet i norra Stockholm.

Det handlar om fastigheter som är byggda på 1960- och 70 talet och som är i stort behov av upprustning. UG granskar specifikt det privata fastighetsbolaget Hemblas agerande. Enligt UG riktar Hembla och andra privata fastighetsbolag in sig på att köpa upp fastighetsbestånd i miljonprogrammen för att kunna renovera lägenheter i samband med att en hyresgäst flyttar ut, och för att sedan kunna höja hyran.

Som bevis på sin tes visar UG hur stor skillnaden är mellan hyran på en 3:a i Husby satt av det privata bolaget Hembla jämfört med det kommunala bostadsbolaget Svenska Bostäder.

”Här (Husby) har Hembla renoverat runt hälften av sina lägenheter. En trea kostade före renovering 6 800 kronor, idag kostar de 10 200. En höjning med 50 procent. Det kan jämföras med det kommunala bostadsbolaget i Husby (Svenska Bostäder), som renoverat en tredjedel av sina lägenheter, och höjt hyran för en trea av samma storlek från 6 900 till 7 700”, uppger UG:s reporter Ida Nordén.

Men vad UG inte berättar är att Svenska Bostäders hyressättning i Järvaområdet sker enligt det så kallade Järvaavtalet som förhandlandes mellan Svenska Bostäder och Hyresgästföreningen där hyrorna sattes på en nivå som inte motsvarade bruksvärdet. Svenska bostäders hyror är inte långsiktigt hållbara, och de är inte heller jämförbara med Hemblas.

Det här gör att UG:s uppgifter, som sägs underbygga programmets tes, blir missvisande.

Bakgrunden till Järvaavtalet är att Svenska Bostäders påbörjade en stor upprustning av Järvaområdet i slutet av 00-talet. Svenska Bostäder gick ut med hyreshöjningar med upp till 75 procent och en del hus skulle också behöva rivas.

”Det blev uppror med demonstrationer, fackeltåg och äggkastning. De boende tolkade åtgärderna som att Svenska Bostäder ville byta ut sina hyresgäster mot grupper med starkare ekonomi”, skriver Svenska Bostäder i en informationstext.

Pelle Björklund var vd för Svenska Bostäder till han gick i pension 2019. Han var med och skrev Järvaavtalet i början av 10-talet. Han menar att det var missvisande av Uppdrag Gransknings att inte redogöra för den historiska bakgrunden till varför Svenska Bostäders hyror i Husby är lägre än exempelvis det privata fastighetsbolaget Hemblas.

Pelle Björklund

– För den som inte är initierad och har hela bilden klar för sig är det här väldigt svårt att förstå. Det privata fastighetsbolaget Hembla framstod ju som skurkar och kommunala Svenska Bostäder som hjältar. Sanningen ligger väl någonstans mitt i mellan.

Houman Sayedi

– Ur ett bruksvärdesperspektiv så anser vi att hyrorna i Järvaavtalet ligger lågt jämfört med andra förhandlade hyror i likvärdigt områden, eller vad Hyresnämnden skulle fatta för beslut i en eventuell prövning, säger Houman Sayedi.

Om ni hade satt en hyra som täcker kostnaderna för upprustningen och som ger en rimlig avkastningsnivå. Vad hade den legat på?

– Vi kan inte säga en exaktsiffra men för att vara mer affärsmässiga skulle vi behöva sätta en högre hyra för de upprustade lägenheterna, säger Houman Sayedi.

Ytterligare en omständighet som UG inte tar upp i programmet är vem som tar kostnaden för upprustningarna i Järvaavtalet.

– Det är bara att konstatera att det kostar att bygga om och renovera hus och om man inte tar ut den kostnaden i Järva, eller vilket annat område som helst, så får man ta in den på andra hyresgäster i andra områden, säger Pelle Björklund.

Så andra hyresgäster får betala för Järvaavtalet?

– Ja, och inte bara för det avtalet, utan för den skeva hyressättningen generellt och därför har man försökt hitta nya lösningar på det här där införandet av Stockholmshyra var ett försök.

Houman Sayedi tycker att UG:s program på det hela var bra men att man missar att berätta om hur Järvaavtalet påverkat hyrorna i Husby.

– Jag tror att hela diskussionen bottnar i att det är stora skillnader mellan Svenska Bostäders och de privata bolagens hyror. Hyresgäster jämför Svenska Bostäder, som har gjort betydligt mer omfattande upprustningar med lägre hyra, med det privata företaget vars renoveringar inte är lika omfattande och som gett högre hyror. Den jämförelsen skapar en debatt och frågor om rättvisa, men ingen nämner att Svenska Bostäder har hyror som inte motsvarar bruksvärdet i Järvaområdet som en följd av Järvaavtalet.

Axel Björklund

”Vi hade absolut kunnat gå in på Järvaavtalet i programmet. Det är i delar ett intressant perspektiv, men det hade inte gjort någon skillnad för helhetsbilden. Vi berättar om de faktiska förhållanden i Husby, oavsett det kommunala bolagets modell. I programmet visar vi också tydligt att det även på snittnivå i landet finns en stor skillnad i hur mycket kommunala respektive privata ägare höjer hyran efter en renovering i områden med låg inkomst”.

Fakta:

Kostnaden för upprustningen i Järvaområdet enligt Järvaavtalet fördelas mellan Svenska Bostäder och hyresgästerna. Svenska Bostäder tar en tredjedel i eftersatt underhåll och ytterligare en tredjedel på energibesparingsinvesteringar som Svenska Bostäder antas kunna göra på sikt. Den återstående tredjedelen står hyresgästerna för.

Enligt Svenska Bostäder ligger hyresnivåerna i Järva enligt avtalet på cirka 1190 kr per kvadratmeter per år för en lägenhet med 3 rum och kök på 77 kvm 2021 års nivå. Det innebär att månadshyran landar på cirka 7 600 kr i månaden. Hyran innan upprustning var 6400 kronor i månaden.